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三四线城市的房子不敢买?大错特错!

2017-10-17 来源:利发国际 作者:咸宁房产编辑部 点击:加载中..
前几天看《辉煌中国》,的确被惊艳到了。能将中国这几年的发展历程和像素集合淋漓尽致地地结合起来,这本身就极为震撼。 纪录片中好几次提及了“城市群”这个概念,我感觉是这背后告诉我们的并不简单。


其实对于中国城市群的发展,之前可以得出几大结论。 1、七大国家城市群,多数名不副实。最符合城市群定义的只有珠三角和长三角城市群。 2、从实力上看,长三角城市群最强,珠三角次之,京津冀再次之。 3、与东京等世界一流城市群相比,国内有地理意义上的城市带,却还没有一个真正经济意义上的城市群。 出于职业病,突然就想到中国的“辉煌房价”上。不可否认,现在高企的房价背后藏着不计其数的货币经济链条,链条的支撑点则是千千万万老百姓这几年的辛勤劳动力。 俗话讲“一个人成为有钱人,要看他是否有经济头脑,但是要看这个人能成为哪个级别的有钱人,要看他的政治觉悟!” 城市群这个概念并不陌生,“长三角”,“珠三角”,“京津翼”一直在ZF的发展规划中。长三角,珠三角的确目前很发达,但是“京津翼”就不那么好了,原来有一个段子,问“为什么京津翼城市群发展不起来?”

这就像24小时滴水未进的河北终于买到了一瓶娃哈哈,瓶盖还没开就遇到了北京,北京很是惊喜:“呦,你有水啊,给我吧,我已经俩小时没喝水了”。 河北一愣,咬咬牙,把瓶子递给了北京,挤出个笑脸:“慢慢喝”,转身就走,北京道:“不用给钱吗?”,河北又咬了咬牙,从兜里掏出仅有的两块钱,转身递给了北京。 资源高度集中导致人才的高度集中,人才集中后资源只能被锁定。以此循环下去,终于有一天,北京撑不住了。所以前几天颁布的总规中说,2300万人口是极限,不能再进来了。 方法呢?方法就是解决就业问题。OK,于是建一个副中心通州,建一个类似于香港特区的雄安县。然后要把大量的人口,高产高新企业倒过去。 这就是很多人理解的政府逻辑。其实这也符合前段时间,三四线房价疯涨的情势。按住一线房价,资本外溢,老百姓只能乖乖的买三四线城市的房子。有了房子,就很大程度遏制住了人口流动性。让三四线城市也有了发展的支撑点。 城市群之所以会热起来,因为城市群这一概念激活了中心城市以外的中小城市的土地市场,把各种城市都规划成区域的某项功能节点,人为地夸大了许多城市的作用。 依靠所谓的副中心,那些小城市的土地市场被激活起来,大量的资本涌入,却没有足够的市场支撑,中小城市房产泡沫离不开这些被媒体和城市群规划所吹起来的“副中心”、“节点”泡沫。 所以,很多经济学家对于三四线城市疯涨起来的房价是完全唱空的。每天都大喊着,拦着购房者千万别去三四线买房!没有产业支撑!买了肯定亏!买了就完蛋! 之前可能这样没问题,但是之后就恐怕不是了。三四线房价涨起来,正不是政府之后想做的事情吗? 房价涨起来,地方才可以城市化建设。房价涨起来,刚需才会入市,锁定三四线人口基础。买涨不买跌,这个道理谁都懂。 城市群的发展,对于国家,这都是最重要的事情。请注意,ZF要的不是一个城市群,也不是三个城市群,最好是每个省会都是一个城市群。 这样的发展才是健康的,之后的目标还是先富带动后富。但是后富者需要不动,在本身的土地上发展即可。即使没有产业支撑,也会想方设法把房价稳定住。 延伸阅读 哪些三四线城市楼市还有希望? 未来买房要看清这四点! 今年以来,三四线城市的楼市关注度不断提升,有很多声音说三四线房价上涨是纸老虎,经不住长期考验,但不可否认的是有些城市还是存在机会的。 统计局数据显示,截至今年7月末,全国商品房待售面积为63496万平方米,比2016年初的高点下降了约1万平方米,降幅约14%。但不同城市之间去库存的进程并不一致,有些城市库存规模出现腰斩,仍有大量三四线城市库存几乎没有变化。 三四线城市之间的差异会越来越大,房地产市场发展到现在的阶段,判断一个城市的前景已经不仅仅局限于城市规模,未来更多的将围绕区域概念、人口流入、产业转型、交通发展等方面。 1、区域概念——核心城市周边的三四线城市 区域概念,指的是由多个城市组成的城市群,这之中比较典型的就是长江三角、珠三角、京津冀,每个城市群都会围绕一个核心城市,比如珠三角的深圳、京津冀的北京,这些核心城市周边的三四线城市比较具有购买价值。 但前提是用来自住,因为虽然这类三四线城市房价涨上去了,在核心城市的带动下也能维持住城市活力,不过仔细想想,拿余钱买完房不住放在那里,手里没有太多流动资金了,想转手卖掉,得要看看有没有能接盘的,或者说外部政策环境是否有利于转卖,这一点很重要。 2、人口流入——人口流入较多的三四线城市 有人的地方就能创造价值,以位于珠三角核心地带的东莞为例,地处深圳、广州、香港之间,充分获得了来自大城市的外溢资源,像虎门、长安这些靠近深圳的区域,本身就是全国百强城镇,生活配套相当完善,不断吸引周边省市的人口流入,为房地产市场注入需求。 3、产业转型——符合产业转型升级的三四线城市 曾有俄罗斯媒体表示,中国经济已经迅猛增长了40年,在过去十年里,中国一直致力于从基于廉价劳动力的生产模式,向在高生产率基础上创造高附加值的创新模式转变,围绕大城市发展区域经济的方式已经在进行了。 比如今年的雄安新区,包括建设高铁、医疗、教育等一系列设施在内,雄安已经不是那个三四线开外的小城,而是承担着分散首都人口、非核心功能的作用,说白了,还是为了区域整体的发展。再例如唐山,这个靠工业支撑的老城,如果不寻找新的产业升级方向,那么无疑会失去城市吸引力,造成人口外流,楼市也会难以支撑下去。 4、交通发展——高铁互通车次多的三四线城市 提到交通对房价的影响,也是基于城市圈之间的相互影响力,一个城市的高铁通达车次越多,对人口导入、物流、交通、以及周边城市的辐射力就越强,如下图显示的房价、高铁车次和城市购买力之间的关系:

城市购买力、房价和城市300公里范围内高铁互通的关系(来自轨道交通网) 图中显示的气泡大小,表示该城市与其300公里范围内的其他城市高铁互通情况,气泡越大则该城市与其他各城市间通达次数越多。 总体看来,购买力和房价越高的城市,其与周边300公里范围内的城市高铁互通车次越多,比如在购买力相差不大的情况下,高铁车次更多的杭州、南京房价要高于武汉、成都。像嘉兴、绍兴、东莞这类城市,房价相对北上广深要低不少,但是交通却相当便利。嘉兴目前的平均房价在1万元左右,与它高铁互通度最高的是上海,二者房价相差4万元/平方米左右。围绕在城市圈内的三四线城市,在交通便捷的条件下,更易吸引来自大城市外溢的需求,可以说在一定时间内房价还有上涨的空间。 判断一个城市房子是否有购买价值,要看其真实力。 放眼今年三四线城市房价的上涨,大多数都是棚改货币化的结果,通过大拆大建来去这些城市的库存,短期内会在造成房价上涨,长期来看,缺乏人口、交通、产业转型的支撑,只会产出一批没有流动价值的不动产,拆迁的拿现金买房接现在的库存,那以后谁来接他们的盘呢?所以如果要问三四线城市房子的购买价值,就要拿“真本事”说话,而不是一味地虚张声势。 不可否认的是,即使是在三四线城市中,库存也存在明显差别,如张家口、九江、滁州等地,库存下滑了40%以上,但是在香河、大厂、等地,7月末库存规模同比上涨幅度超过14%。未来这种差异会越来越大。 从房企的角度看,更愿意布局热点城市周边的三四线城市,从而能承接更多外溢需求,对于其他三四线城市,企业更倾向于经济基础好、资源丰富、人口吸引力等多元化的城市。接下来随着供需基本面的差异,在下一轮市场上升周期中,有些三四线城市将更接近一线城市,如需求强劲的东莞、嘉兴;有的则继续保持传统三四线城市的状态,市场交易相对平稳。 不管是买哪里的房子,都别忘了这句话:房子是用来住的,不是用来炒的,有人在盯着你们看呢。
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